Mitä huoneistoalamittaus eli tarkistusmittaus tarkoittaa?
Huoneistoalamittauksella tarkoitetaan asunnon todellisen pinta-alan määrittämistä standardoidulla menetelmällä. Mittaus suoritetaan SFS 5139 -standardin mukaisesti, joka on ollut käytössä vuodesta 1992 lähtien. Tuolloin asunto-osakeyhtiölaki alkoi edellyttää kyseisen standardin käyttöä yhtiöjärjestyksiin merkittävissä pinta-aloissa.
Huoneistoala on keskeinen käsite asunto- ja kiinteistökaupassa, sillä neliöhinnat sidotaan tyypillisesti juuri huoneistoalaan. Myös asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä ilmoitettava pinta-ala on lähes poikkeuksetta huoneistoala.
Teknisesti huoneistoalalla tarkoitetaan pinta-alaa, jota rajaavat huoneiston sisällä olevien runkorakennusosien huoneiston puoleiset pinnat. Käytännössä tämä tarkoittaa ulkoseinien ja huoneistojen välisten seinien sisäpintojen mukaan laskettua alaa.
Vanhoissa asuinrakennuksissa todellinen huoneistoala poikkeaa usein merkittävästikin ilmoitetusta. Erot voivat johtua monesta syystä – pinta-alatieto on saatettu alun perin laskea vaihtelevin perustein, tai se on voinut muuttua asuntojen laajennusten, rakennemuutosten tai yhtiöjärjestyksen muutosten seurauksena.
Huoneistoalamittaus soveltuu kaiken tyyppisiin asuntoihin - kerrostalo-, rivitalo- ja paritalohuoneistot sekä erillis- ja omakotitalot.
Miten huoneistoalamittaus tehdään?
Huoneistoalamittaus toteutetaan ammattimaisesti ja tarkoilla mittausvälineillä. Mittausvirhemarginaalin suuruus on enintään ±3 mm. Lasermittalaitteiden lisäksi joissain tapauksissa täydentävinä mittavälineinä käytetään perinteistä mittanauhaa lyhyempien etäisyyksien tai hankalasti saavutettavien kohtien mittaamiseen.
Virallinen mittaus suoritetaan SFS 5139 -standardin ja RT 12-11055 -kortin ohjeistuksen mukaisesti. Nämä standardit määrittelevät yksiselitteiset ohjeet siitä, miten huoneistoala lasketaan ja mitkä alueet otetaan huomioon mittauksessa.
Mittausprosessi
Mittaaja tutustuu asunnon pohjapiirrokseen, mikäli sellainen on saatavilla
Huoneiston ulkoseinien ja huoneistojen välisten seinien sisäpinnat mitataan lasermittauslaitteella
Saadusta kokonaispinta-alasta vähennetään kantavat seinät, hormit, välipohjien aukot ja alle 160 cm korkeat tilat.
Huomionarvoista on, että huoneistoala ei muodostu pelkästään huonealojen summasta, vaan huoneistoalaan lasketaan mukaan myös ei-kantavien väliseinien pinta-alat. Portaiden osalta mittauksessa huomioidaan asuinhuoneiston sisäinen porras siinä kerroksessa, johon se nousee – alimmassa kerroksessa portaan alle jäävää matalaa tilaa ei lasketa mukaan huoneistoalaan.
Monimutkaisissa ja epäsäännöllisissä tiloissa voidaan hyödyntää kehittyneempiä mittaustekniikoita, kuten laserkeilausta. Menetelmässä laserkeilain muodostaa tiloista tarkan kolmiulotteisen mallin, jonka perusteella tietokone laskee pinta-alat. Tämän menetelmän etuna on parempi tarkkuus erityisesti epäsäännöllisissä ja vaikeasti mitattavissa kohteissa.
Mittauksen jälkeen tuloksista laaditaan yksityiskohtainen kirjallinen raportti, jossa määritetään mitattu huoneistoala neliömetreinä, käytetyt mittausperusteet ja standardit, mittaustarkkuus ja mittausmenetelmät sekä erikoistapaukset ja niiden tulkinta.
Mikäli alkuperäistä pohjapiirrosta ei ole tai asunnossa on tehty rakenteellisia muutoksia, asunnosta laaditaan uusi pohjapiirros.
Huoneistoalamittauksen hyödyt asuntokaupassa
Asuntokaupassa asunnon pinta-alalla on usein merkittävä vaikutus asunnon hinnoitteluun. Tarkasti mitatut neliöt voivat tuoda huomattavaa taloudellista hyötyä sekä myyjälle että ostajalle. Erityisesti arvokkailla asuinalueilla, kuten Helsingin kantakaupungissa, muutaman lisäneliön merkitys voi olla jopa kymmeniä tuhansia euroja.
Huoneistoalamittaus on erityisen tärkeä vanhoissa rakennuksissa ja arvokiinteistöissä, joissa todelliset pinta-alat ovat saattaneet muuttua vuosien saatossa. Muutoksia syntyy tyypillisesti remonttien yhteydessä, asuntoja yhdistettäessä tai kiinteitä kalusteita purettaessa.
Myyjä voi hyödyntää tarkistusmittauksen huoneistoalaa asunnon markkinoinnissa, vaikka yhtiöjärjestykseen merkitty pinta-ala olisikin pienempi. Toisaalta mittaus voi myös paljastaa yhtiöjärjestykseen merkityn alan olevan todellista suurempi. On kuitenkin huomioitava, että yhtiövastike määräytyy edelleen yhtiöjärjestykseen merkittyjen neliöiden perusteella.
Laki suojaa ostajaa tapauksissa, joissa pinta-ala poikkeaa merkittävästi ilmoitetusta. Oikeuskäytäntö on kuitenkin osoittanut, ettei mikä tahansa poikkeama ole virhe, vaan virheellisellä tiedolla on täytynyt olla vaikutusta kauppahintaan. Vähäistä poikkeamaa ei katsota virheeksi, sillä asunnon hintaan vaikuttavat pinta-alan lisäksi useat muut asiat.
Asuntokaupan riitatilanteissa pinta-alavirheen tavallisin seuraus on hinnanalennus. Tätä ei kuitenkaan lasketa suoraan puuttuvien neliöiden arvona, vaan arvioinnissa huomioidaan kokonaisuus ja virheen todellinen merkitys kaupan kannalta.
Ostajan kannattaakin aina harkita huoneistoalamittausta ennen asuntokauppaa, etenkin jos kyseessä on vanha asunto tai rakennuksessa on tehty muutostöitä. Mittaus voi paljastaa sekä positiivisia että negatiivisia yllätyksiä, mutta ennen kaikkea se tuo varmuutta ja läpinäkyvyyttä asuntokauppaan.
